전세,월세 계약하실때 주의하실 사항입니다 꼭! 알아두세요.
이사철을 앞두고 많은 분들이 전세(월세)계약을 하고 계십니다.
그런데 신혼부부,혹은 경험이 없는 분들이 사회에 첫발을 내딛으며
방을 계약한다는 것이 보통 어려운 일이 아닙니다.
신문,방송에서 보듯이 전월세 사기가 판을 치고 보증금을 떼인다든가 하는 문제가
많이 발생하는 요즘, 도무지 알기 힘든 임대차보호법에 대해서 알아보고
소중한 내 보증금을 지키는 방법에 대해서 알려드리고자 합니다.
1. 반드시 중개업소를 통하여 계약을 한다
개인간의 거래를 통해 중개수수료를 아껴 조금이나마 살림에 보탬이 되고자 하는
신혼부부,사회초년생들을 노리는 각종 직거래싸이트를 각별히 조심하셔야 합니다
다 그런것은 아니지만 이들을 노리는 사기꾼들이 많이 활동하는 곳들이
각종 직거래싸이트에 매물을 올리고 직접거래를 통해 거래경험이 부족한
순진한 사람들을 노리는 경우가 많기 때문이고 대부분의 사기가
이곳에서 발생하기 때문입니다
이곳에서 발생하기 때문입니다
이런 경우 중개업소와 달리 보증제도가 없기 때문에 피해보상도 받지 못합니다
(중개업소는 법적으로 반드시 보증보험에 가입을 하여야 하기 때문에
보증보험에서 피해를 보상받을 수 있습니다)
2. 집의 소유권자를 확인한다
주민등록이 유효한지를 확인한다 - 전자정부 민원24시에서 확인 가능합니다.
주민등록을 통하여 얼굴을 확인하고 주민증의 주민번호와 등기부등본상의
주민번호를 통하여 일치하는지 확인하여야 합니다.
3. 등기부등본을 확인하여 대출이 얼마인지를 확인한다
등기부등본 "을"구를 확인하여 채권최고액이 얼마인지를 확인합니다
은행에서 1억을 대출했을 경우 이자등의 발생 채권까지 확보하기 위해서
실제 대출액보다 더 많은 금액을 채권최고액으로 잡아서 손해를 줄이기 때문에
채권채고액은 실제대출금의 120%~130%를 은행에서 설정하게 됩니다.
따라서 1억을 대출 받았을 경우 채권최고액은 1억2천만원이 됩니다
대부분의 경우임(은행에 따라 다른 경우가 있습니다.)
대부분의 경우임(은행에 따라 다른 경우가 있습니다.)
1금융권에서 대출을 받았을 경우에는 실제 대출금의 120%를 잡게 되고
2금융권등에서 받았다면 실제 대출금의 130%정도를 채권최고액으로 잡아
등기부에 기재하게 됩니다.
등기부에 기재하게 됩니다.
등기부상의 채권최고액과 전세금을 더하여 시세의70~80%를 넘지 않아야
경매에 넘어가도 소중한 보증금을 떼이지 않을 확률이 높아 집니다.
중요한 것은 은행에 돈을 제때에 갚지 못할 경우 은행은 이 채권최고액을
한도로 가져갈 수 있기 때문에 실제 대출금이 아닌 채권최고액을
대출받았다고 생각하셔서 등기부상의 채권최고액 + 전세보증금으로
그 집이 안전한지 아닌지를 판단하셔야 한다는 것입니다.
한도로 가져갈 수 있기 때문에 실제 대출금이 아닌 채권최고액을
대출받았다고 생각하셔서 등기부상의 채권최고액 + 전세보증금으로
그 집이 안전한지 아닌지를 판단하셔야 한다는 것입니다.
만약에 전세로 들어갈 집이 시세가 약 1억정도 한다면
등기부상의 채권최고액3천만원 전세보증금 7천만원이라면
총 1억원이 되어 경매로 넘어갈 시 피땀 흘려 모은 전세보증금을
일부 떼이게 된다는 것입니다..
일부 떼이게 된다는 것입니다..
따라서 이 집은 최대 4천만원~4천5백만원정도가 적정한 전세보증금이 됩니다
이점 각별히 유의하시어 중개업소에 증빙서류를 요구하셔야 하며
계산을 통하여 안전한지 아닌지를 판단하시어 위험하다면 계약을 피하셔야 합니다
또한 1금융권이 아닌 2금융권에 대출을 받았다면 이도 피하는 것이 좋습니다
제2금융권은 이율이 높고 신용도가 매우 낮거나 자신의 한도를 초과하여
무리한 대출을 받았을 가능성이 높아 임대인이 경제적사정이
좋지 않을 가능성이있기 때문입니다.
무리한 대출을 받았을 가능성이 높아 임대인이 경제적사정이
좋지 않을 가능성이있기 때문입니다.
4. 계약서를 작성할때 주의점
마음에 드는 집이 있고 대출이 없거나 매우 적어 계약을 하게 될 경우
방충망,곰팡이,급수,배수 및 기타 시설물의 이상유무를 반드시 꼼꼼하게 확인하여
임대인과 협의하여 수리 할 것은 수리를 요구하고 이상이 있으면
이상이 있었다고 반드시 확인하여야 합니다.
이상이 있었다고 반드시 확인하여야 합니다.
이부분에서 많은 잡음이 발생하고 나가는 임차인은 모르겠다로 일관하고
임대인 역시 그 집에서 직접 거주하지 않았다면 모를 수 있음으로
서로가 책임을 전가하여 곤란한 상황에 직면할 수 있습니다.
따라서 반드시 확인하여 임대인에게 고지가 되어야 수리가 되지 않고
그냥 살 수 있는 경미한 사항이라도 계약기간이 만료되어 이사를 가더라도
시설물의 원상복구를 면하여 손해를 방지 할 수 있습니다.
그냥 살 수 있는 경미한 사항이라도 계약기간이 만료되어 이사를 가더라도
시설물의 원상복구를 면하여 손해를 방지 할 수 있습니다.
5. 계약서의 특약사항을 주의하자
계약서를 작성할때 계약서에 적어 넣은 특약사항을 반드시 확인하여야 합니다
만약에 특약사항에 "현시설대로의 임대차다"라고 적은 경우
현시설상태에서라는 것의 객관적증빙이 어려움으로
재판의 판례로도 인정받기 어렵습니다.
재판의 판례로도 인정받기 어렵습니다.
전세를 들어갈때 현시설이 어떻게 되어 있었는지 파손이 있었는지 없었는지
만약에 파손이 있었다면 그 파손은 언제 발생하였는지
전혀 알 수가 없기 때문입니다.
전혀 알 수가 없기 때문입니다.
따라서 "현 시설대로의 임대차다"라는 모호한 표현대신
시설물을 확인하여 파손이 어디에 있었는지 직접 작성하여 넣는 것이 좋습니다.
6. 계약금 및 잔금 지불시 주의사항
계약서를 작성하였으면 이제 계약금을 지불하여야 하는데
계약금은 통상적으로 전세금으니 10%정도를 지불하게 됩니다
이때 주의하셔야 할 점은 계약금은 소유권자의 계좌로
이체하거나 지불하셔야 합니다.
이체하거나 지불하셔야 합니다.
이유는 계약후 계약을 부정하거나 부부사이라도 계약의 당사자가 아니었다고
부정하는 경우가 가끔발생하기 때문에 소유권자에게 지불하는 것이
계약을 확실히 증명하기 좋기 때문입니다.
따라서 계약을 하고 계약금과 중도금,잔금은 반드시 소유권에게 지불하거나
계좌이체를 하셔야 후일 임대인이 계약의 무효를 주장할 수 있는 상황을 가정하여
이에 증거하여 대항하기 위함이니 반드시 소유권자에게
계약금 및 보증금이 지불되어야 합니다.
계약금 및 보증금이 지불되어야 합니다.
이 점 참고하시어 대리인(가족,부인,남편)등에게 지불하지 마시고
꼭 소유권자에게 지불하시기 바랍니다.
7. 입주시 확인사항
계약금과 잔금을 지불했으니 이제 이사를 하여야 합니다.
이사가는 세입자가 있을 경우 임대인은 실제 그 주택에 거주하지 않았음으로
집의 상태에 대하여 잘 모르고 있는 것이 현실입니다.
따라서 전 세입자가 거주하면서 파손이 있었을 수도 있고
이사를 하면서 시설물들을 파손하였을 수 도 있습니다
따라서 반드시 이사짐을 들이기 전 혹은 들이면서
집 시설물의 파손여부를 직접확인하셔야 합니다.
집 시설물의 파손여부를 직접확인하셔야 합니다.
만약에 파손이 있다면(특히 방충망,문고리,화장실등)
이를 임대인에게 즉시 고지하여 알리고 이 부분에 대하여 책임이 없다는 것을
확실히 하셔야 추후 책임을 지지 않게 됩니다.
이를 임대인에게 즉시 고지하여 알리고 이 부분에 대하여 책임이 없다는 것을
확실히 하셔야 추후 책임을 지지 않게 됩니다.
구두상으로 서로가 협의하였다 하더라도 사진등으로 이를 보관하여
추후 이를 증명할 수 있도록 함으로서 원상복구의 책임을 지지 않도록
스스로의 권리를 보호하여야 집을 뺄때 임대인과의 마찰을 줄일 수 있습니다.
8. 입주 후 주의사항
민법 임대차조항
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고
계약존속중 그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
계약존속중 그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
라고 하여 임대인의 의무를 명확하게 부여하고 있습니다.
따라서 집에 하자가 있다면 이를 임대인에게 즉시 고지하여
하자발생시 그 피해가 확산되지 않게 하여야 하며
하자발생시 그 피해가 확산되지 않게 하여야 하며
이는 민법이 아닌 판례로서 임차인에게 관리책임이 있음을 명시하고 있습니다.
따라서 하자가 발생하였다면 이를 즉시 임대인에게 고지하여야 합니다.
또한 긴박한 상황이라 임차인의 비용으로 즉시 수리를 하여야 하는
긴박한 상황이라면 일단 수리를 하고 임대인에게 그 수리비용을
청구할 수 있습니다.
긴박한 상황이라면 일단 수리를 하고 임대인에게 그 수리비용을
청구할 수 있습니다.
민법
제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는
임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
라고 법으로 규정하여 추후 수리비용의 청구 할 수 있음을 명확하게 하고 있습니다.
따라서 집에 하자가 있을 경우 반드시 임대인에게 고지를 하여야 하며
피해가 확산될 긴박한 상황에 처한 경우 이를 수리하고
추후 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있으니
추후 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있으니
이점 참고하시어 입주 후 하자에 대처하시면 됩니다.
전세(월세) 보증금이 임대인의 입장에서는 하찮게 보일 수 도 있으나
전,월세는 사는 임차인 입장에서는 전재산입니다.
자신의 재산을 적극적으로 보호하여야 하며 법규정을 제대로 알고 적극적으로
대처하여야 소중한 재산을 지킬 수 있다는 점을 각인하시고
자신의 재산을 적극적으로 보호하여야 하며 법규정을 제대로 알고 적극적으로
대처하여야 소중한 재산을 지킬 수 있다는 점을 각인하시고
소중한 전 재산을 보호하기 위하여 현행법규를
정확하게 알고자 하는 노력이반드시 필요합니다.
정확하게 알고자 하는 노력이반드시 필요합니다.
생소한 법 규정들을 공부한다는 것이 조금 귀찮고 힘들수도 있지만
전,월세를 얻기 전 반드시 위 사항들을 꼼꼼히 따져보셔야
소중한 재산을 스스로가 보호 할 수 있습니다.
반드시 위 사항들을 따지시어 스스로의 재산을 꼭 지키시기 바랍니다.^^
